Bei der Lieferung von Strom, den der Wohnraum-Vermieter über eine Photovoltaikanlage selbst erzeugt und gegen Entgelt an seine Mieter abgibt, handelt es sich nicht um eine unselbständige Nebenleistung der umsatzsteuerfreien Vermietung von Wohnraum. Vielmehr liegt eine selbständige umsatzsteuerpflichtige Leistung vor, die zum Vorsteuerabzug aus den Eingangsleistungen berechtigt. Da der Mieter die gesetzliche Möglichkeit hat, den Stromanbieter frei zu wählen, ist die Stromlieferung getrennt und nach individuellem Verbrauch abzurechnen.

Praxis-Beispiel:
Der Kläger vermietet umsatzsteuerfrei ein Mehrfamilienhaus und ein Doppelhaus. Der Kläger hat auf beiden Objekten im Dezember 2018 jeweils eine Photovoltaikanlage einschließlich eines Batteriespeichers installieren lassen. Der Kläger rechnet mit den Mietern, die für den Strom einen monatlichen Abschlag zu entrichten haben, jährlich über einen Gemeinschaftszähler und entsprechende Unterzähler nach der jeweiligen Verbrauchsmenge ab. Er hat mit den Mietern eine "Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag über Stromversorgung" abgeschlossen. Danach kann der Stromlieferungsvertrag mit einer Frist von vier Wochen zum Monatsende gekündigt werden. Außerdem ist in der Zusatzvereinbarung geregelt, dass der Mieter für den Fall, dass er nach der Kündigung anderweitig den Strom beziehe, die Kosten der Umbaumaßnahmen der Zähleranlage zu tragen habe. Der Arbeitspreis je Kilowattstunde ist marktüblich.

In seiner Umsatzsteuervoranmeldung machte der Kläger, der die Steuer nach vereinnahmten Entgelten berechnete, Vorsteuerbeträge geltend, in denen die Vorsteuer aus der Anschaffung der Photovoltaikanlagen enthalten war. Das Finanzamt ließ diese Vorsteuer nicht zum Abzug zu, weil es annahm, dass es sich bei der Stromlieferung des Klägers an die Mieter jeweils um eine unselbständige Nebenleistung zur umsatzsteuerfreien Wohnraumvermietung handle.

Fazit: Der BFH hat entschieden, dass bei der Lieferung von Strom eine selbständige umsatzsteuerpflichtige Leistung vorliegt, die zum Vorsteuerabzug aus den Eingangsleistungen berechtigt. Für die Lieferung von Strom an Wohnungsmieter besteht nach § 42a EnWG ein Kopplungsverbot, sodass die Belieferung von Letztverbrauchern mit Mieterstrom nicht Bestandteil des Wohnraummietvertrags sein darf. Da der Mieter die gesetzliche Möglichkeit hat, den Stromanbieter frei zu wählen, kann es sich bei der Stromlieferung nicht um eine Nebenleistung zur umsatzsteuerfreien Wohnraumvermietung handeln.